15 razones de por qué invertir en propiedades es buena idea

Con el panorama económico actual, el tema de la inflación preocupa a muchas personas y con justa razón, ya que amenaza las finanzas personales y crea incertidumbre respecto al futuro económico.

La inflación, básicamente significa que el costo de la vida aumenta y el dinero pierde su poder adquisitivo o “se devalúa”. En consecuencia, ahorrar dinero guardándolo debajo del colchón o en una cuenta de ahorro, puede ser un grave error, ya que perderá su valor progresivamente.

Frente a panoramas económicos inciertos, invertir en propiedades tiene la gran ventaja de proteger el dinero de la inflación, debido a varios factores, siendo el principal de ellos el valor de la UF.

Al comprar una propiedad, toda la inversión que realices estará valuada en UF, la cuál aumenta de valor con el paso del tiempo según indicadores económicos como el IPC. Esto hace que, al pasar el tiempo, el dinero invertido tanto para el pie como para el dividendo, mantenga el mismo o mayor valor que al comienzo de la compra.

En julio de 2021 la Superintendencia de Pensiones informó que, en promedio, el chileno se jubila con 259 mil pesos mensuales… ¡Sin palabras!
(Fuente: spensiones.cl)

Debemos recordar que el concepto jubilación viene de la palabra “júbilo”, es decir, se supone que debería ser un tiempo de disfrute y alegría muy intensa, producto de cosechar el fruto de una vida de esfuerzo y arduo trabajo.

¿Eso es lo que sientes al pensar en tu jubilación?...

Supongamos que ganas un millón doscientos mil pesos mensuales y trabajas durante 40 años sin parar, con mucho esfuerzo y sin lagunas. Cuando te jubiles, vas a recibir del sistema de pensiones un tercio de lo que ganabas, es decir, cuatrocientos mil pesos aprox.

¿Cómo planeas mantener tu estilo de vida con 3 veces menos ingresos?...

Otro de los grandes beneficios de invertir en propiedades es que el momento en que se termina de pagar el crédito hipotecario suele coincidir con la edad de jubilación. Por tanto, todo el dinero mensual obtenido por el arriendo de la propiedad, irá directamente a tu bolsillo.

En la práctica, invertir en propiedades significa ingresos mensuales extras, lo que se traduce en un complemento importante a la jubilación y, en muchos casos, el principal ingreso.

Para profundizar: Cómo mejorar la jubilación invirtiendo en propiedades.

Los hijos, la pareja o la familia en general, suelen ser personas que dependen en gran parte de nuestro sustento económico. Por eso, muchas veces tenemos esa “buena preocupación” de asegurar su futuro y poder dejarles algún sustento económico cuando ya no estemos.

Las propiedades son bienes raíces inmuebles, considerados por muchos cómo los mejores patrimonios económicos que podemos adquirir y/o heredar, incluso, comprando con crédito hipotecario.

Desde el momento en que se firma la escritura, la propiedad pasa a estar a nombre del propietario, lo que ya significa un aumento del patrimonio económico inmediato, aunque se siga pagando la deuda. Esto porque la puedes poner en arriendo para conseguir un flujo extra, o venderla y ganar la diferencia.

Por otro lado, a futuro, cuando la propiedad ya se encuentre pagada en su totalidad, será una base económica y un patrimonio heredable de gran valor para asegurar económicamente a tu familia.

Es muy común escuchar o leer en internet que...

“la gracia de la inversión inmobiliaria es que el departamento se paga solo”.

Esto en general es cierto, pero debes tener cuidado de elegir un proyecto con características de inversión y políticas de compra correctas.

Con la asesoría adecuada, puedes comprar un departamento, dejarlo en arriendo y utilizar ese monto para pagar el dividendo del crédito hipotecario. Incluso, en algunos casos, es posible conseguir un “delta” o flujo extra de dinero.

Es importante elegir el proyecto cuidadosamente, evaluando la rentabilidad, el valor de arriendo real y el dividendo neto para que los montos coincidan bien. En esto, es esencial que te asesores con expertos en el mercado inmobiliario para evitar errores por falta de experiencia.

Para profundizar: ¿Cómo funciona la inversión inmobiliaria?

Todos sabemos que el primer paso es siempre el que más cuesta. Así mismo, el mayor obstáculo económico que debe enfrentar una persona que quiere invertir, es contar con el capital inicial.

Una de las principales razones de por qué la inversión en propiedades en Chile se ha vuelto tan popular, es porque puedes comprar aunque no tengas ahorrado para el pie. Esto es posible gracias a la compra de propiedades con entrega futura y las facilidades que entregan las inmobiliarias constructoras.

Las modalidades de compra en blanco y compra en verde, son proyectos con entrega futura. Durante el tiempo en que los departamentos aún están en construcción, la inmobiliaria ofrece la facilidad de pagar el pie en cuotas hasta la entrega del proyecto.

De esta forma, podrías invertir en dos, tres o más departamentos a la vez, solicitando créditos con distintos bancos y pagando los pies en cuotas. Por supuesto, esto dependerá de tu situación financiera y la capacidad de ahorro que tengas.

Para profundizar: ¿Cómo comprar una propiedad sin pie ahorrado?

Como todos, cuando piensas en invertir tu dinero, lo haces para ganar más dinero. Por eso, el aspecto más importante que debes evaluar a la hora de elegir una inversión, es estimar la ganancia que obtendrás. En otras palabras, debes evaluar la rentabilidad o el retorno de la inversión “ROI”.

Para conocer la rentabilidad, se debe obtener un indicador mediante una fórmula matemática simple, en donde calculamos el porcentaje de retorno que tendría la inversión en comparación con el monto invertido.

En otras palabras, al calcular la rentabilidad respondemos a la pregunta:
¿Qué porcentaje del monto invertido estoy recuperando?

A continuación un ejemplo con datos reales para facilitar su comprensión.

Los números

• Valor total del departamento: $50.000.000

• Porcentaje de financiamiento: 80%

• Monto total de financiamiento: $40.000.000

• A un plazo de 25 años el dividendo queda en $200.000

• Valor de arriendo: 300.000 app.

• Flujo de ingreso mensual: 100.000 app. (diferencia entre dividendo y arriendo)

• Retorno a la inversión anual: $3.600.000 (arriendo x 12 meses)

Fórmula de rentabilidad simplificada

Resultados

Rentabilidad anual: 7,2 %

Estos datos demuestran que todos los meses se obtendrá un flujo de ingreso de $100.000 app, que corresponde al delta entre el arriendo y el dividendo. El indicador de rentabilidad nos dice que la propiedad estará recuperando el 7,2 % anual del valor total de inversión. Por lo tanto, la inversión se recuperará al cabo de 14 años. Luego de esto, todo el ingreso por arriendo será ganancia.

Para que una inversión sea considerada rentable, debe contar con una rentabilidad bruta por sobre el 6%. Con una buena asesoría, es posible conseguir proyectos de inversión con rentabilidades entre el 6 y 8 %.

Para profundizar: Aprende a calcular la rentabilidad en inversiones inmobiliarias.

Todas las cosas en la vida que pueden otorgar algún beneficio, tienen algún grado de riesgo.

Algunos prefieren asumir riesgos altos con la esperanza de conseguir grandes beneficios, mientras que otros prefieren ir por la opción segura o la “vieja confiable”, obteniendo un pequeño beneficio, pero sin mayores riesgos. A grandes rasgos, la forma en que te identificas con uno de estos pensamientos definirá tu perfil de inversionista. Sin embargo, en la inversión en propiedades pasa algo muy particular...

El caso de la inversión en propiedades es muy particular, ya que es conocida por ser una inversión de bajo riesgo pero con altos beneficios.

Por tanto, ya seas un inversionista experimentado con un perfil de alto riesgo, moderado o más bien conservador, la inversión en propiedades puede darte lo que estás buscando.

El riesgo que se asume al invertir en propiedades es bastante bajo, algo conocido por la mayoría de los inversionistas con experiencia. Esto se debe a que es un bien raíz cubierto por seguros de diversos tipos y que protege el dinero de la inflación por medio de la compra en UF.

Sin embargo, todas las inversiones tienen un riesgo y en este caso sería la posibilidad de no contar con arrendatarios en algún momento o recibir valores de arriendo que no alcanzan a cubrir el dividendo.

Para eliminar lo más posible estos riesgos, es importante que cuentes con la ayuda de asesores expertos en el mercado inmobiliario, que tengan experiencia y conozcan bien los sectores de inversión.

Como dice el dicho:

“Todo árbol plantado en suelo fértil, siempre dará buenos frutos a su debido tiempo”

De la misma manera, todos queremos ver crecer nuestras inversiones para que den frutos a nuestra economía personal en el momento apropiado. Por eso, manejar el concepto de la plusvalía es muy importante en las inversiones inmobiliarias.

La plusvalía es esa cualidad de los bienes raíces inmuebles que los hace aumentar de valor en el tiempo, debido a diversos factores.

Los factores que influyen en el aumento de la plusvalía son:

• Las condiciones del entorno: Las mejoras de acceso, conectividad, servicios, desarrollo urbano, etc. hace que la apreciación de la zona aumente y, en consecuencia, el valor de las propiedades.

• El valor de la UF: Las propiedades se valoran en UF, por tanto, con el aumento constante del valor de la UF, el valor de las propiedades incrementa de forma directamente proporcional.

• Flujo de la oferta y demanda: El aumento en la demanda de arriendos en una zona puede aumentar tanto los valores de los arriendos como de las propiedades en general.

• La escasez de suelo: en la medida que hay más construcciones, el valor del suelo se hace más caro, aumentando el valor de las propiedades nuevas, pero también de las ya construidas.

Con una buena asesoría inmobiliaria, podrás conocer las zonas con mayores incrementos de plusvalía en los últimos años y aquellas con mayor proyección en el futuro. De esta forma, tu inversión estará completamente asegurada para que recibas sus frutos con el tiempo.

Para profundizar: ¿Por qué los inversionistas en Chile tienen tanto éxito?

En el contexto de la educación financiera, mucho se habla de las “deudas buenas y deudas malas”. Una deuda mala es aquella que es adquirida para conseguir un bien de consumo o servicio pasajero. Mientras que una deuda buena, es aquella que se utiliza para conseguir un beneficio económico mayor, como un negocio o algún activo de inversión.

Al hablar de propiedades, como lo hemos estado haciendo hasta ahora, estamos sin duda refiriéndonos a activos de inversión que generan ingresos. Por tanto, cualquier crédito que obtengas para conseguirlo será considerado una deuda buena o, como le llaman los inversionistas, un apalancamiento financiero.

Al ejercer un “efecto palanca”, estamos aplicando una fuerza mayor a la que podríamos realizar solo con nuestras propias fuerzas, utilizando alguna herramienta para mover o levantar algo. El apalancamiento financiero es lo mismo, pero se refiere a utilizar un instrumento financiero que permite conseguir montos elevados para adquirir algún bien.

Por eso, muchos conocen la gran frase que dice:
“Los ricos no buscan dinero, buscan deuda”

El crédito hipotecario es un instrumento financiero que otorga, por lejos, la mayor cantidad de financiamiento disponible, en comparación con cualquier otro crédito. Mediante este instrumento, aunque no cuentes con grandes posesiones e incluso sin ahorros previos, puedes cambiar tu futuro económico invirtiendo en activos de inversión como las propiedades.

Para profundizar: 5 cosas que debes saber de los créditos hipotecarios en Chile

A todos nos gustan los buenos descuentos, sobre todo cuando se trata de compras grandes y que duran para toda la vida. En el caso de la inversión en propiedades ¡con cuánta más razón!

Un beneficio súper interesante para mejorar la rentabilidad de la inversión en propiedades y que muchos desconocen, son los llamados beneficios tributarios.

Existen dos tipos de beneficios tributarios, el DFL 2 y el 55 Bis.

DFL2

El DFL 2, o Decreto con Fuerza de Ley n°2, establece una serie de beneficios tributarios que se entregan a las personas naturales propietarias de viviendas bajo ciertas condiciones.

Este beneficio aplica sólo a las primeras dos viviendas por persona y deben estar inscritas en el Conservador de Bienes Raíces. Además, para acceder a todos los beneficios tributarios debe tratarse de propiedades nuevas o de primera transferencia que cumplan con las siguientes características:

• Que la superficie construida no exceda los 140 m².

• Que sea una propiedad de uso habitacional.

• Que sea destinada solo a personas naturales.

Los beneficios del DFL 2 son los siguientes:

1. Pago del 50% de la inscripción en el Conservador de Bienes Raíces.

2. Pago del 0,2% en el impuesto de timbres y estampillas.

3. Pago del 50% en contribuciones.

4. Exento de pago de impuesto a la renta.

5. Exento de pago de impuesto a la herencia.

6. Exento de pago de impuestos en caso de venta de la propiedad.

55 Bis

Este beneficio consiste básicamente en una rebaja de intereses para todas las personas que tengan una renta mensual inferior a $4.500.000 mensuales. El Art. 55 Bis de la Ley de Rentas permite a todas las personas que declaren renta, rebajar intereses pagados desde su Impuesto Global Complementario en su sistema de SII.

Para profundizar: DFL 2 y 55 Bis: Beneficios tributarios de invertir en propiedades

¿Qué mejor que poder invertir grandes sumas de dinero, rentabilizar y, además, tener el negocio asegurado?

Los seguros se incluyen dentro del crédito hipotecario al momento de comprar una propiedad, son parte del costo y se reflejan en una pequeña parte del valor de la cuota del dividendo. Estos costos van a depender de la cantidad de seguros contratados, su tipo, la cobertura y la empresa aseguradora que esté asociada al banco que otorga el crédito.

Por normativa, los seguros obligatorios de un crédito hipotecario son el seguro de desgravamen e incendio, mientras que el seguro de sismos, cesantía u otros son opcionales.

Debido a que los bienes inmuebles no suelen sufrir de siniestros o daños estructurales graves, los seguros para las propiedades son en general baratos, en comparación con los de otro tipo.

Ahora bien, todo esto es un resguardo más que suficiente para cuidar la inversión y evitar pérdidas catastróficas. Muy pocos negocios o inversiones cuentan con este tipo de protecciones.

Las personas con inteligencia financiera saben que el tiempo, la dedicación y el esfuerzo valen oro, ya que es limitado, y no pueden estar entregándolo a cualquier cosa que se ponga en adelante. El secreto está en hacer que el dinero trabaje por sí mismo.

Tal cómo dice Robert T. Kiyosaki:

“No trabajes por dinero, deja que el dinero trabaje por ti”

Las propiedades, al ser activos de inversión, pueden generar un flujo de dinero pasivo que no requiere que inviertas tiempo o esfuerzo.

Así, durante el proceso de compra inicial es probable que debas estar presente en algunas ocasiones, pero, si cuentas con un asesor de confianza, puedes delegar la mayor parte del proceso. Incluso, puedes comenzar a recibir el ingreso de la propiedad arrendada, sin siquiera haber puesto un pie en ella.

Además, para una mayor facilidad, si lo dejas en mano de una administradora, solo tienes que preocuparte de pagar el dividendo a fin de mes y nada más, ya que la administradora te transfiere el pago del arriendo directo a tu cuenta.

Uno de los grandes mitos que aparenta ser un “obstáculo” para los inversionistas, es la creencia de que se necesita conocimiento previo sobre el negocio inmobiliario para invertir.

Si bien es cierto, conocer cómo funciona el mercado inmobiliario puede ayudarte a ganar confianza y determinación en tus decisiones de inversión, pero esto no es estrictamente necesario para que puedas lograr el éxito.

Existe mucho contenido de valor que se puede consultar (como el que generamos en Activo Más), que te ayudará a despejar dudas, aclarar conceptos y definir tus objetivos. Pero, por sobre todo, es necesario que te apoyes en la asesoría de un experto con experiencia y verdadero conocimiento sobre el mercado.

Cómo dice un típico dicho chileno: “pastelero a sus pasteles”. Aunque puedas conseguir algo de conocimiento, no hay nada como la experiencia, el estudio de mercado exhaustivo y el conocimiento en el proceso legal que puede ofrecerte un asesor inmobiliario de confianza. Esta es la clave del éxito. No la desaproveches.

Y si te sigues preguntando en el fondo, ¿cuál es la finalidad de todo esto? Quizás la respuesta que estás buscando es: libertad financiera.

La libertad financiera es poder contar con los ingresos suficientes para vivir cómodamente y poder hacer lo que más quieras con tu tiempo y dinero.

Dicho en otras palabras, la libertad financiera es poder aprovechar la vida en esas cosas que te hacen feliz, sin preocuparte que se te acabe el dinero.

Esto es algo que en el fondo todos anhelamos, pero pocos saben cómo conseguirlo o quizás piensan que es posible solo para unos pocos privilegiados. Lo cierto es que la educación financiera dice todo lo contrario, ya que, mediante las decisiones de inversión correctas, cualquier persona puede conseguir la libertad financiera.

La clave está en construir una columna de activos que, con el tiempo, tal como explicamos en los puntos anteriores, vayan dando fruto, aumenten de valor y el dinero se trabaje solo. En consecuencia, estos ingresos llegarán a tu bolsillo tarde o temprano, y podrás cosechar el fruto de esas buenas decisiones que tomaste hoy.

Para profundizar: ¿Cómo alcanzar la libertad financiera?

Ahora, para cerrar con broche de oro, en Activo Más somos un equipo de profesionales con larga experiencia en el mercado inmobiliario. Te ofrecemos una asesoría personalizada y acompañándote en todo el proceso, hasta que tus propiedades estén arrendadas. Y lo mejor de todo, es que te ofrecemos todo este acompañamiento de forma gratuita.

Así es, sólo debes cumplir con los requisitos para estar sujeto a un crédito hipotecario, tener una cierta capacidad de ahorro mensual y las ganas de conseguir tus objetivos de inversión. Nosotros nos encargamos del resto. Si quieres evaluar tu capacidad crediticia y recibir una asesoría personalizada, pídela en este link: Recibir asesoría gratuita.

Antes de despedirnos, algunas palabras finales…

Como verás, la inversión en propiedades no es solo un tema de aprender el cómo, cuándo y dónde, sino comprender cuales son los verdaderos beneficios que pueden entregarse para cumplir tus objetivos financieros personales.

Sabemos que todo esto suena demasiado espectacular para ser verdad. Por eso, queremos dejarte el testimonio de éxito de nuestros clientes que se atrevieron a dar el paso y recibir nuestra asesoría para sus inversiones. Así como ellos, tú también puedes ser parte de esta familia, comenzar a construir tu columna de activos y conseguir la anhelada libertad financiera.

Si te animas a saber más, podríamos tener una breve reunión online para compartir algunas ideas y puedas pensar en una estrategia de inversión relacionada a tus metas.

¡No lo olvides! No trabajes por dinero, deja que el dinero trabaje por ti.

¡Te esperamos!