Entendiendo las inversiones inmobiliarias

En cuanto a las inversiones inmobiliarias, suele haber desconfianza o temor por varios motivos. Uno de ellos es el hecho de solicitar un crédito, ya que esto se relaciona inmediatamente al miedo de contraer una deuda que se puede salir de control, convirtiéndose en una deuda impaga que termine llevándonos a Dicom. Esto pasa básicamente porque el común de las personas no cuenta con educación financiera, por lo tanto, se comienzan a generar estas desconfianzas e incertidumbres al desconocer estos temas.

Otra fuente de desconfianza surge de no saber si las inversiones en propiedades realmente funcionan o no. Respecto a esto, es importante entender que la inversión en propiedades es mucho más que conseguir un crédito hipotecario para comprar un inmueble. El principio básico de la inversión inmobiliaria es comprar un inmueble para ponerlo en arriendo, y de esa forma, por medio del pago mes a mes del arriendo, el valor de la propiedad se estará pagando prácticamente sola. Es decir, el dividendo, y en algunos casos incluso el pie inicial, se va pagando con el mismo arriendo que genera la misma propiedad. Posteriormente, cuando el dividendo del crédito está completamente pagado, en unos 25 o 30 años dependiendo el caso, el dinero del arriendo comienza a llegar directo al bolsillo del inversionista.

Debido a su gran rentabilidad, seguridad en la inversión y porque no requiere mayor tiempo para la administración de éstos, a grandes rasgos son estos los motivos por el que la inversión en propiedades ha ganado gran terreno y popularidad dentro de los últimos 10 años en Chile, para los pequeños inversionistas que compran entre 2 y 5 propiedades.

Por tanto, en primera instancia debemos aclarar que la desconfianza frente a las inversiones inmobiliarias que hemos mencionado anteriormente, se produce principalmente porque las personas no saben realmente cómo funciona, pero a la vez, resulta más fácil acercarse a éstas cuando tenemos educación financiera.

Continúa leyendo este contenido para conocer algo más sobre el dinero, conceptos básicos de inversión y cómo funcionan los créditos hipotecarios.

El dinero es definido por la RAE como “medio de cambio o de pago aceptado generalmente”. Es un concepto que, aunque estemos familiarizados con él, lamentablemente muchos no lo comprenden y no entienden cómo se maneja a nivel global ni a nivel personal. No podemos atribuirle la culpa a nadie en específico por no enseñarnos acerca del dinero, pero convengamos en que es un daño tremendo no destinar tiempo en enseñar sobre este recurso a los niños desde que están en la enseñanza básica. Lamentablemente, sólo nos enseñan a obtenerlo y gastarlo, pero no a invertirlo ni tomar control de él. Podemos ver como millones de personas alrededor del mundo son controladas por el dinero, con deudas impagables y crisis financieras a nivel personal.

De manera rápida vamos a definir el dinero que conocemos actualmente como dinero fiduciario, que es un tipo de dinero que está basado en la confianza. Esto es así porque el papel moneda o un metal en sí, no tienen ningún valor por sí mismo. En otras palabras, el dinero obtiene su valor en base a una convención social donde se establece que dicho dinero tiene el valor equivalente para obtener algún bien o servicio a cambio.

El gran problema con el dinero es que al 95% de la población sólo le enseñaron una estrategia para conseguirlo: trabajar duro por un sueldo. Por tanto, su única fuente de ingreso proviene de cuántas horas haya trabajado en el mes. Y para empeorar las cosas, ese mismo porcentaje de la población gasta ese dinero en pasivos, como autos, casas o viajes, y contraen deudas para adquirir esos pasivos. Finalmente, entran en una carrera de la rata que no tiene fin. Trabajar para pagar mala deuda.

Lo que debemos entender, es lo que entiende el otro 5% de la población que sí cuenta con educación financiera y sabe que no puede depender de un solo ingreso, si no que debe invertir en activos que le generen ingresos mensuales sin tener que trabajar, como lo son las propiedades, las acciones o negocios. Junto con esto, también adquieren deudas que no son para comprar su autos, pagar el viaje o la casa propia, sino más bien para invertir en activos, como los departamentos de inversión, que se pagan solos y que además te dejan un diferencial para tu bolsillo todos los meses.

Entonces, si estamos sujetos a créditos hipotecarios, es una buena noticia, siempre y cuando usemos esa deuda para comprar activos, no pasivos.

Entonces, ¿qué es un crédito y cómo funciona? El crédito es un préstamo de dinero por parte de bancos o instituciones financieras hacia una persona natural o institución. Existen distintos tipos de créditos. Los más conocidos son los créditos de consumo, hipotecarios y comerciales. También existen otro tipo de créditos, como los otorgados para estudiar una carrera de educación superior, por ejemplo.

Lo importante aquí es ver esto con educación financiera. Si, por ejemplo, vas a pedir un crédito hipotecario para comprar tu casa propia, ¿quién va a pagar el crédito, los intereses y los seguros? Tú. En cambio, si pides ese mismo crédito para una propiedad de inversión que pondrás en arriendo ¿quién pagará esa deuda, los intereses y los seguros? Tu arrendatario. Con el dinero del arriendo cubrirás todo e incluso quedará un delta mensual libre para tu bolsillo.

Entonces no lo olvides, la deuda no es mala. Eso nos dijeron cuando eramos chicos. La deuda es mala si la usas para irte de viaje, comprar autos y la casa propia. Pero cuando usamos la deuda para comprar activos, esa deuda es deuda buena, ya que estamos siendo inteligentes financieramente, adquiriendo patrimonio y haciendo lo que sólo el 5% de la población hace.

Ahora bien, adicional a la tasa de interés, aparece otro concepto: CAE, la Carga Anual Equivalente, distinto al concepto de Crédito con Aval de Estado (CAE) que se usa para pagar aranceles de educación superior.

La Carga Anual Equivalente se aplica obligatoriamente a los siguientes productos financieros:

• Crédito de consumo
• Crédito hipotecario
• Tarjetas de crédito
• Crédito universitario
• Crédito de casas comerciales

¿Para qué sirve el CAE? El CAE fue creado en 2012 como una forma de comparar productos financieros. Por ejemplo, una persona solicita un crédito de consumo con dos instituciones financieras distintas, y el CAE le permite saber a esa persona cuál de los dos créditos le conviene tomar. Esto es así porque el CAE incluye los siguientes valores: dinero solicitado en el crédito, tasa de interés del crédito, plazo para pagar el crédito, cargos propios del crédito y servicios extra contratados de manera voluntaria (seguros de cesantía, por ejemplo) y muestra cuánta es la carga anual que finalmente la persona deberá pagar.

Por lo tanto, el CAE funciona como un comparador entre productos financieros ya que muestra de manera clara, cuánto es la carga anual aplicada al crédito que se está solicitando.

Ya explicamos a grandes rasgos cómo funciona un crédito y tenemos claro que el desconocimiento en torno al dinero, lamentablemente, es un asunto generalizado. Es por esto que, para evitar conceptos equivocados, mencionaremos a continuación una serie de errores que se cometen en relación al dinero y las finanzas personales.

Como mencionamos anteriormente, las personas suelen recibir un ingreso y luego gastarlo sin prestarle mayor atención a estas acciones. Cada quien es libre de gastar el dinero en lo que estime conveniente. Sin embargo, la mayoría de las personas además de querer tener más dinero del que tienen, quieren ser libres de deudas. Ahora bien, como tú ya tienes educación financiera, no quieres ser libre de toda deuda, sólo de la mala deuda, ¿cierto? Bueno, para eso debemos tener el control sobre nuestras finanzas. Pero tener control sobre las finanzas significa saber exactamente cuáles son los ingresos y egresos, y para eso es fundamental manejar un presupuesto mensual.

Cuando sabes de dónde viene tu dinero, y cuando en la mayoría de los casos sólo proviene de un sueldo y, además, sabes en qué lo estas gastando, puedes de a poco ir haciendo algunos ajustes en tus gastos mensuales. También puedes empezar a idear inversiones en diferentes activos que podrán hacer que tu ingreso mensual crezca y poder cada vez depender menos del pago de un sueldo a final de mes.  Obviamente esto no es una tarea fácil, puesto que deberemos cambiar nuestros hábitos diarios y mensuales en cuanto al dinero. Será la única forma de encontrar resultados diferentes.

Otro de los errores más frecuentes es pensar sólo en el presente, sin considerar la capacidad de pago futura. Por ejemplo, al momento de adquirir un bien o servicio de alto costo, una mala práctica en la que muchos caen es adquirir inmediatamente un crédito, sin pensar en la capacidad de pagarlo. Esto podría traer graves problemas financieros si se acumulan las deudas o se pierde la fuente de ingreso.

Si queremos ver el futuro de nuestras finanzas y la de nuestra familia de manera saludable, entonces tenemos que saber que si vamos a adquirir una deuda, que ésta sea para adquirir activos y no pasivos. Ahora bien, tú te preguntarás ¿cómo lo hago entonces para comprar mi auto y mi casa propia? La respuesta correcta, siguiendo el conocimiento de la educación financiera, es: primero, comprar activos y con los fujos que te dejen éstos, podrás pagar las cuotas de tus pasivos, es decir en este caso, la cuota de tu auto y de tu casa.

Ya lo hablamos anteriormente, pero es bueno recalcarlo. La gente que es libre financieramente ama la deuda. Porque gracias a ésta puede adquirir más patrimonio, activos, y lo más importante, más tiempo. Más libertad! Por lo mismo, es un error pensar que todas las deudas son intrínsecamente malas, porque la verdad es que no es así. Las deudas pueden ser malas, sí, pero también buenas. Esto dependerá de cuál es el fin de la deuda en sí misma, es decir, es un gasto sin retorno o es una inversión que generará ingresos a futuro.

Esto va de la mano con el error de no pensar en el futuro. Si se consideran las finanzas sólo como un medio para satisfacer el aquí y ahora, muy fácilmente el dinero será quien tome el control de nuestras vidas, ya que nos encontraremos gastando o pagando deudas sólo en bienes y servicios de uso inmediato. La inversión es un beneficio que se obtiene a futuro, por el cual se trabaja en el presente.

Y más importante aún, se debe tener claro hacia dónde queremos llegar con nuestras inversiones. No podemos empezar a comprar o invertir sin saber primero cuál es el objetivo final, cuál es la meta. Por lo que cabe preguntarse, cuál es el monto mensual que se quiere percibir para ser libre financieramente y cuántos años me daré cómo plazo. Teniendo estas respuestas claras, recién podremos definir estrategias de inversión para poder lograrlas.

Por último, y también de la mano con el punto anterior, está el error de no invertir en uno mismo. Una de las mejores inversiones que podemos hacer es invertir en nuestro propio crecimiento personal. Nuestro mejor activo siempre será nuestra mente primero.

Por ejemplo, es un grave error el no considerar cómo beneficioso leer libros, asistir a seminarios, ver charlas en You tube, instruirse en educación financiera, puesto que muy equivocadamente se considera una pérdida de tiempo y dinero. Por el contrario! invertir ese tiempo y ese dinero en nosotros mismos, nos permitirá tener nuevos archivos en nuestra cabeza para tomar mejores decisiones financieras para nuestro futuro.

¿Cometes algunos de estos errores en tu diario vivir? Continúa leyendo para conocer consejos de lo que sí tienes que hacer.

Haciendo un contrapunto a la sección anterior, mencionaremos algunas prácticas que hacen los inversionistas y toda persona con finanzas saludables.

Es lógico tener un presupuesto, ya que da la perspectiva correcta de las finanzas. Al hacer un presupuesto se puede saber qué cantidad de dinero poseemos y cuáles son los límites a la hora de hacer gastos. Nos da un panorama claro que nos permite movernos en base a algo tangible y no a supuestos. Es vital saber cómo podemos lograr nuevos ingresos por medio de adquirir más activos y además, decidir cómo volveremos a invertir ese mismo flujo que nos genera cada uno.

Sea mucho o sea poco, sea para largo o corto plazo, el ahorro nos permite tener holgura financiera. Mantener siempre el ítem de ahorro es una práctica saludable que toda persona debería considerar. Ahorrar no es sólo para aquellas personas que ganan millones, sino que aunque el ahorro sea mínimo, la práctica de ahorro es saludable y debe fomentarse tanto en lo mucho como en lo poco. Y lo más importante, no lo olvides, el ahorro es para invertir, no para gastar.

Es vital invertir, ya sea en una carrera universitaria, en estudios técnicos, aprender algún oficio rentable o mejorar alguna capacidad personal. Ese tiempo y dinero invertido en el presente traerán recompensa en el futuro. Nunca hay que dejar de invertir en uno mismo. Cada uno de nosotros somos el principal activo que poseemos.

Educarse financieramente es clave. Hoy en día estamos a tan solo un clic donde podemos encontrar información sobre el mercado financiero, y no sólo eso, sino que también existe literatura que aborda temáticas financieras o biografías de hombres y mujeres que han saltado a la estabilidad financiera, los que hoy en día son influyentes en la materia. Es sólo cosa de tener sed de conocer y estar dispuestos a aprender. Algunos de ellos: Robert kiyosaki, Harv Ecker, Tony Robbins, entre otros.

Las metas y objetivos nos impulsan y nos motivan a luchar por algo cada día.. Sea cual sea el objetivo que nos proponemos, hay que procurar que sea alcanzable, relevante y específico. Puede ser ambicioso para algunos, pero si el contexto y la situación personal lo permite, es importante tener claro el objetivo para saber el camino que queremos recorrer.

Todo lo que tenga que ver con dinero y finanzas toma tiempo. Es muy utópico pensar en alcanzar el dinero de manera fácil y en poco tiempo, sin poner esfuerzo o estar dispuestos al riesgo. Para esto es importante tener un objetivo claro, ya que en el camino por alcanzar la libertad financiera, los vaivenes pueden desmotivarnos o llevarnos a desistir de la meta. La paciencia es clave para todo en la vida, y cuando nos referimos a las finanzas ésta también aplica.

Ya sabemos a grandes rasgos cómo funciona el dinero, pero las preguntas ahora son: ¿Qué pasa con el dinero cuando se invierte? ¿Por qué es aconsejable invertir? ¿Cómo una persona puede comenzar a invertir?

Primero que todo, una forma fácil de definir qué es la inversión, sería: dinero que genera más dinero. En otras palabras, es poner al dinero a trabajar. Cuando una persona hace una inversión, ese dinero no queda guardado bajo una caja fuerte sin hacer nada, más bien todo lo contrario. El dinero que se pone en inversión es usado para otras cosas. Cualquier tipo de inversión que se haga (en un fondo de inversión, en metales preciosos, en un negocio, en propiedades, etc.), quien administra el dinero lo destinará para distintos proyectos. Con eso se espera que los proyectos comiencen poco a poco a generar más dinero, entonces el dinero inicialmente invertido comienza a crecer con el paso del tiempo.

Un monto de dinero inicial es usado para un proyecto (en este caso el auto) el cual luego de un tiempo comienza a generar más dinero (cobros por trayecto) y a generar ingresos.

Obviamente dentro de este proceso hay momentos donde se “perderá” dinero. Por ejemplo, arreglos del mecánico, gastar dinero en bencina, mantenimientos, etc. Tal vez, en algún momento puede ocurrir un accidente o robo, y en esas situaciones se tendrá que gastar más de lo esperado y puede considerarse como una “pérdida en la inversión”. Sin embargo, a medida que se siga trabajando en hacer trayectos de pasajeros, el dinero volverá a sumar y es posible recuperar la inversión y obtener ganancias.

¿Te queda un poco más claro cómo actúa el dinero en una inversión? Continúa leyendo para saber más sobre las inversiones del tipo inmobiliario y por qué considerarlas como opción a la hora de invertir.

Ahora nos adentraremos un poco más en lo que son las inversiones inmobiliarias y por qué resulta una excelente alternativa a la hora de rentabilizar nuestro dinero.

Las inversiones en propiedades son una de las inversiones que menos riesgos tienen. Como sabrás, todas las inversiones tienen riesgos, pero algunas tienen más que otras. En este caso, la inversión en inmuebles es de bajo riesgo. Esto quiere decir que el capital invertido tiene pocas posibilidades de perderse, y por el contrario, tiene una alta posibilidad de ser rentable, o sea, comenzar a generar dinero de manera más rápida.

El riesgo disminuye principalmente cuando invertimos en comunas donde la demanda por arriendo es alta. Por ejemplo, si inviertes en Santiago Centro, ten por seguro que tu propiedad siempre estará arrendada, por lo que lo importante será tener una administradora con experiencia.

Por otro lado, al comprar propiedades con créditos hipotecarios, éstas están aseguradas contra incendios, sismos y otros. Además, las propiedades en Chile se valoran en UF, por lo que también proteges tu dinero e inversión de la inflación.

Derivado de lo anterior, una inversión en propiedades brinda una alta rentabilidad, es decir, el dinero invertido genera retornos monetarios beneficiosos para el inversionista. Esta rentabilidad se puede ver al inmediato, mediano y largo plazo. Es una de las características que tienen las inversiones inmobiliarias, porque en general una inversión de bajo riesgo no trae una rentabilidad muy alta, y sin embargo en este caso sí.

Para obtener una rentabilidad alta, el inversionista inmobiliario debe saber dónde invertir. Por ejemplo, si alguien compra una propiedad ubicada en el sector oriente de la región Metropolitana, es muy probable que no alcance la rentabilidad esperada, debido al costo de compra versus valor de arriendo y a la baja demanda por arriendo. Actualmente las propiedades que más tienen éxito son aquellas que están ubicadas en sectores céntricos de la ciudad, donde el valor de compra es menor y la demanda por arriendo es mayor, debido a que es ahí donde se concentran los puestos de trabajo y hay una alta conectividad.

Más importante aún, cuando invertimos en propiedades desde nuestro bolsillo. sólo pagamos un 20 o 10% del pie, ya que el dividendo lo pagará nuestro arrendatario. Y aunque sólo hayamos puesto un 10%, generamos rentabilidad por el 100% de la propiedad.

Otro de los grandes beneficios de la inversión en inmuebles es el valor que van adquiriendo las propiedades a lo largo de los años. Aquí nos referimos a la plusvalía. El suelo es un bien que se agota, no es infinito, por lo tanto a medida que pasan los años se convierte en un bien escaso. Por otro lado, el desarrollo urbano, el establecimiento del comercio y las mejoras en la conectividad, pueden hacer que una zona en particular se vuelva “más cotizada’’. ¿Qué es lo que pasa entonces? Comienza a aumentar su valor. Por lo tanto, una propiedad que se compra ahora, en el futuro costará mucho más debido a este efecto.

Sólo como dato, según un estudio de El Mercurio y GFK Adimark, realizado el 16 de Septiembre del 2017, la plusvalía en los departamentos de Santiago subieron en un 100% entre el año 2006 y el 2016. Es decir, las propiedades costaban el doble en 10 años. Pregunta, ¿tienes propiedades o familiares que las tengan y que su valor haya subido de valor en los últimos años? Sí, la respuesta siempre es sí.

Otro de los grandes beneficios de invertir en una propiedad. es el patrimonio que se adquiere. Cuando el pie del crédito se termina de pagar, esa propiedad está inscrita a nombre del inversionista de manera inmediata. Por lo tanto, se obtiene un bien raíz que si se administra bien, podrá quedar para uso personal en un futuro o como herencia hacia hijos y/o nietos.

En fin, estos son algunos de los beneficios más destacados de una inversión en inmuebles. Es la razón por la que muchos inversionistas las están escogiendo, como parte de sus proyectos financieros. Es importante siempre investigar y buscar asesoría con expertos para tomar buenas decisiones.

Sí estás considerando realmente iniciar un negocio en inversiones inmobiliarias, continúa leyendo para saber cómo hacerlo.

Cuando finalmente se toma la decisión de invertir en propiedades, pueden surgir muchas preguntas y temores. Esto es normal, porque nadie quiere equivocarse al tomar una decisión tan importante que involucra nuestro dinero. Es por eso que aquí destacamos los pasos a seguir para iniciar una inversión en propiedades de forma ordenada y segura.

Lo primero que debemos hacer es identificar el motivo por el cual se quiere invertir. ¿Será para la jubilación? ¿Será para viajar? ¿Será para asegurar el futuro de los hijos? ¿Será para trabajar part-time en algunos años más? Esto es importante de identificar ya que de esta forma, junto a un asesor experto, podremos visualizar la mejor estrategia para lograr ese objetivo, a la vez que sacamos fuerza para avanzar y tomar acción, sin dejar que el miedo nos paralice.

Se debe mantener una situación financiera saludable, tener ahorros o una capacidad de ahorro mensual. No debemos endeudarnos con tarjetas de crédito o créditos de consumo, ya que si aumentamos nuestra carga financiera los bancos no nos prestarán para la deuda buena, la que sí importa, como son los hipotecarios para comprar activos.

Libros, videos, documentales, etc… Hay que consumir contenido de educación financiera para estar al tanto del mercado. También, esta práctica sirve para conocer más sobre el pasado del mercado, las crisis a lo largo de los años, aprender de los errores y aprender también de hombres y mujeres exitosos financieramente que hoy en día inspiran a muchos inversionistas.

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Siempre es bueno dejarse guiar por aquellos que saben del mercado y buscar una empresa de confianza para hacer preguntas, resolver dudas y encontrar en conjunto un proyecto que se adecúe al contexto y necesidades de inversión.

A grandes rasgos, estos son los pasos que debes seguir antes de comenzar una inversión en propiedades. Finalmente, uno de los mejores consejos a seguir es educarse y dejarse guiar por expertos. De esa forma podrás minimizar los riesgos y tomar buenas decisiones para tu futuro financiero.

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